プラウド久屋大通 マンション人気地区 東区泉1丁目に建設

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本記事で紹介するのは「プラウ久屋大通」になります。

内容

  1. 物件概要
  2. 間取り(周辺相場含む)
  3. 地域性(交通・環境・治安)
  4. 構造・共用施設
  5. 設備仕様
  6. まとめ

 

1. 物件概要

所在地:

愛知県名古屋市区東区泉1丁目2126

売主:

野村不動産株式会社

施工:

矢作建設工業株式会社

総戸数:
総戸数87戸、非販売住戸3戸含む

規模:

地上19階

交通:

名古屋市営地下鉄名城線桜通線久屋大通」駅徒歩4分

名古屋市営地下鉄名城線東山線「栄」駅徒歩9分

名古屋市営地下鉄桜通線高岳」駅徒歩3分

名鉄瀬戸線「栄町」駅徒歩8分

竣工予定:

2021年2月中旬(予定)

価格:

3438万円台~6698万円台(第一期)

専有面積:
41.99㎡~70.07㎡

駐車場:
20台(機械式20台、月額使用料:28,500円 ~ 31,500円)

駐輪場:
91台(平置き3台(2階:3台)、ラック式88台(1階:13台、2階:75台)、レンタサイクル(1階:4台)月額使用料:400円 ~ 600円

 

物件HPは以下のリンクより

hthttps://www.proud-web.jp/nagoya/p-hisaya/index.html

物件の箇所は以下になります

 

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物件HPより

まず物件について触れますと、タイトルでも触れましたが名古屋在住者に人気の地区「東区泉1丁目」にマンションは建設されます。こちらは、1丁目の中でも左右5車線の道路(桜通り)+自転車走行路の設けられた大通りに面した位置になっており南向きで日当たり良好(前建てとは70m以上の離隔がある)通りは明るくかつ、駅にとても近いアクセスが可能です。人気地区であるがゆえに、マンションが林立しており、ライバルとなる物件も多数存在します。しかし、築浅の物件は、プラウドタワー久屋大通ぐらいで、築10年をまもなく迎える(2012~2014年代)の物件が多いです。また、周辺相場は後程ご説明させていただきます。話は変わりまして、泉には野村不動産プラウドシリーズ」が非常に多いです。①「プラウドタワー久屋大通」②「プラウド泉」③「プラウドタワー久屋大通公園」④本物件の「プラウ久屋大通」(竣工順)と泉1丁目(半径500m圏内)にこれほども同じディベロッパーの物件が建設されるのも珍しいのではないでしょうか。野村不動産が名古屋で、ブランドマンション化していることも強ち間違いではないですね。(友人も「プラウド」ブランドが気に入って購入していました)少し物件の話と脱線しました。
また、ここに限らず泉1丁目の魅力は、久屋大通公園の再開発や栄地区の再開発の魅力を十二分に享受できることでしょう。都心ライフに、気持ちのいいパークライフ(この辺りも後で説明させていただきます)を掛け合わせられる、とても住み心地の良いマンションになるのではないでしょうか。間取り紹介に続きます。

2.間取り

フロアは2階から上が住戸で、2階はすべて地権者住戸になるので実質3階からが売り出しになっています。

一部の間取りを紹介します。(物件HPより)

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物件HPより

(家具レイアウトで申し訳ありません。。。)
AType 南西角 2LDK 70.07㎡他 

3階  5348万円 坪単価252万円
5階  5528万円 坪単価260万円
7階  5658万円 坪単価267万円
13階 5858万円 坪単価276万円
15階 6288万円 坪単価296万円(プレミア住戸+駐車場優先付き)
17階 6368万円 坪単価300万円(プレミア住戸+駐車場優先付き)
19階 6698万円 坪単価316万円(プレミア住戸+駐車場優先付き+天カセ)

※プレミアム住戸は、キッチンに食器棚標準装備・住設が高級仕様(高級仕様はMRでお問い合わせください)

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物件HPより

BType 南中住戸 2LDK 55.82㎡ 

3階  4288万円 坪単価253万円
5階  4448万円 坪単価262万円
7階  4548万円 坪単価269万円
12階 4738万円 坪単価280万円
15階 4828万円 坪単価285万円
17階 4878万円 坪単価288万円
19階 5148万円 坪単価304万円

 

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物件HPより

CType 南東角 2LDK 62.43㎡ 

4階  4888万円 坪単価260万円
6階  5028万円 坪単価267万円
7階  5088万円 坪単価271万円
12階 5298万円 坪単価282万円
15階 5658万円 坪単価301万円
17階 5778万円 坪単価308万円
19階 6088万円 坪単価324万円

現地および西向き南向きの眺望を簡単に紹介します。

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Googleearthより

一度Googleearthまたは、現地を確認していただけるより理解していただけるかと思いますが、Googleearthを見ただけでマンションの多さを感じられます。東側にマンション(マンションの13階相当)、西側はテナントビル(マンションの15階相当)になってます。

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Googleearthより

こちらは、桜通りをマンションの東側から、西に向かって方角になります。
高層階では、名駅ビューおよび、角度によっては、テレビ塔ビュー(栄方面再開発ビュー)になります。

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Googleearthより

黄色で塗りつぶしてある箇所がマンション建設予定現地です。大通り沿いの南側に立つので、商業地域であるものの今後前建ての心配もありません。

紹介した中で、おすすめ住戸は、A(15~16階)・B(低層階)。

内廊下で、角がFIX窓で作られているものの隣接地がかなりの高さがあるので、角部屋の良さはあまり感じられません。西側眺望を求めるなら高層階のみに限られます。南向きは、いづれも日当たり良好である(3タイプ均一)ことから、坪単価の抑えられているBタイプが本命になってくるのではないか。高層マンションのような眺望はないが、住まう人が南向きを必ずとういと日照に関しては、ほぼリスクオフな物件と言えますね。

周辺の相場を紹介します。ベンチマークの物件も多数あるので難しいところですが、「グランメゾン泉」、「プラウド泉」あたりでしょうか。

・グランドメゾン泉 2004年築 久屋大通駅徒歩5分 17階建て 中古取引坪単価210万円台。

プラウド泉       2013年築 久屋大通駅徒歩6分 18階建て 中古取引坪単価220万円台。
住戸によってばらつきもあるので、一概には言えませんが参考になるかと思います。
グランドメゾン泉とプラウド泉で築10年の差があるにも関わらず、値をキープしているところを見るとこのエリアの資産価値キープ率が高いことが伺えます。(グランドメゾン泉は、低層階に店舗を所有し修繕積立金や管理費が割安なことや、一部自走式駐車場もあるなど今後の金額の予測が立てやすくランニングコストの良い物件ということもあります)また、久屋大通公園の再開発も大いに影響しています。(後述します)
周辺相場からプラウ久屋大通の将来価値を予想すると

Bタイプ 2LDK 55.82㎡ 7階 4548万円(新築時) → 3800万円(築10~20年時)くらいかと予想します。(あくまで予想なので)この周辺のタワーマンションは、坪300くらいで取引されており、今年入居開始のプラウドタワー名古屋久大通公園は坪350あたりでしたが、こちらは参考外かと思い外させて頂きました。
資産性としては、上記物件を頭金なし、金利0.55%(元利均等)、35年ローンとすると
築10年時に残債が3300万円、築15年時に2700万円となり、今の相場感をキープしていれば売却時も安心です。 

2. 地域性(物件施設含む)

冒頭でも触れましたが、都心で住まうなら泉と言うほどブランド力のある箇所です。住宅が多く大通りから1本入った箇所では、中高層住居専用地域になっており嫌悪施設等の建設の心配がないです。(物件は大通に面しているので商業地域)周辺は、カフェやレストラン、セレクトショップ、幼稚園など充実しております。(唯一、スーパーが近くにないのが難点で、スーパー建設が求められている※久屋大通公園の再開発で、成城石井が建設されたました。徒歩20~30分程度でマックスバリューやフランテ有)度々紹介している久屋大通公園の再開発ですが具体的に触れていきます。既存の公園を下記のように再建設します。今までは、いってしまえばただの公園でありましたが、三井不動産名古屋市で商業店舗や飲食施設も配置したり、芝生の整備、テレビ塔のリニュアルなど現代人にマッチ,利用し易く再構築されました。この公園の地下にあるサカエ地下街もリニューアルされ久屋大通公園を中心に街がグレードアップされました。

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物件HPより

久屋大通公園の再開発(正式には、Hisaya odori park)については、リンクを参照ください

www.watch.impress.co.jp

 

交通面は、名古屋で人気の路線名古屋市営地下鉄東山線桜通線名城線も徒歩アクセス圏内で、且つ名古屋市内のほぼ網羅する大バスタミナール「オアシス21」にも好アクセスになってます。桜通線名城線久屋大通に徒歩4分、桜通線高岳に徒歩3分、東山線名城線の栄に徒歩8分。にそれぞれ4分と2分です。また、両駅に鶴舞線も乗入れしており、日本の誇る大企業「TOYOTA」のある豊田市へのアクセスも良好です。交通面、200点でしょう。

学校区もこの「泉」が人気な理由です。東桜小学校・富士中学校です。
参考に名古屋市内の学校区の人気ランキングを貼付けておきます。

名古屋市の人気学区ランキング10(小学校・中学校)

教育レベルは、かなり高いそうです。この教育を求めて集う親子が入学するので、求められる質も高くなり結果良好な教育が行き届くのでしょうか。(捉え方は個人に委ねますね)

3. 構造・共用施設

構造についてです。耐震(ここでコストカットは入ってます)、住戸内構造は、直床・二重天井です。天井高は2550㎜です。また、内廊下です。

交通アクセスが非常にいいことに加え、このエリアなので物件の敷地面積が大きく取れませんので、駐車場附置率は22%になってます。(20台:機械式)

共用施設は、これといったものはないです。24hのゴミステーションとエントランスにラウンジ(机とソファ)、レンタサイクルです。

今回管理費の掲載がなく、申し訳ありません。ただ、MRにいったときに内廊下の割に抑え目だなと感じました。

4. 設備仕様

設備仕様としては、キッチン部:システムウォール(吊戸棚)、キッチンスライド収納(ソフトクローズ)、普通水栓、標準レンジフード。洗面:人造大理石のボウル型カウンター、フレーム付ミラー(三面鏡)。ラクセスキーで、専有住戸扉もタッチ式になってます。トイレの仕様の確認漏れしました、申し訳ありません。住宅設備に関しては、坪単価相当のコストカットは図られているなといった印象です。ただ、住設セレクトが可能で、キッチン・洗面部の1点までは無償グレードアップできるのお好みでハイクオリティにできるのでコスパはいいかもしれません。

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物件HPより

 

5. まとめ

間取りや平米数からすると、シングルからdinks、子一人家庭までが対象かと思います。坪単価も抑えられており、将来的な資産残高も計算しやすく、仮に賃貸に回したとしても15~20万(部屋による)も見込め、住んでも、貸しても、一定期間後売却しても安心な物件です。また、久屋大通公園の再開発を大いに利用できることや、今後新たな商業ビルの建て替え計画や新築計画も変わりゆく栄地区の都心ライフを十二分に満喫できます。学区もよく、坪単価も抑えられていて、マイナス面のあまり見当たらない物件です。マンション価格が高騰してきた、名古屋の中でもかなりの買いな物件じゃないかと思います。

以上、ありがとうございました。